주택 담보 대출 신청을 위해 은행을 방문하면 기본적으로 LTV와 DSR을 기준으로 심사합니다. LTV는 담보 삼은 주택의 매매가를 기준으로 대출 금액을 정하며 DSR은 나의 소득과 총부채 원리금(원금+이자)을 기준으로 대출 가능한 금액을 규제합니다.
주택 담보 대출이란?
● 우리가 거주하는 주택은 보통 일시불로 구매하기에는 어렵습니다. 그렇다 보니 대부분 주택 담보 대출을 통해 본인의 여유 자금 + 은행 대출금으로 주택을 매매하게 됩니다.
▶ 돈을 빌려주는 은행이 확인하는 것
① 담보로 하는 주택의 가격이 얼마인지 ⇒ LTV
② 돈을 빌려줄 사람이 원금 및 이자를 잘 갚을 만큼의 충분한 소득이 되는지 ⇒ DSR, DTI
● 주택 담보 대출 상환 기간 : 30~40년
LTV
● Loan To Value ratio 담보 인정 비율
= 주택 가격 (KB 시세 기준) 대비 최대 대출받을 수 있는 금액
● 지역별, 주택 가격 별 규제 ㅇ
● 대출 한도 6억 원
= 생애 최초 주택 구매로 LTV 80% 적용이 되더라도 최대 대출 한도가 6억 원이기 때문에 그 이상은 대출이 불가합니다.
ex)
7억 원 아파트 매매 ⇒ 최대 5억 6천만 원
7억 5천만 원 아파트 매매 ⇒ 최대 6억
8억 원 아파트 매매 ⇒ 최대 6억 (6억 4천 대출 X)
DSR vs DTI
연 소득에 따라 빌릴 수 있는 돈을 계산하는 것으로 소득이 높을 수록 더 많은 돈을 대출할 수 있습니다. 단 소득이 매우 높아 무한대로 빌릴 수 있게 되는 것을 방지하기 위하여 LTV 규제가 함께 존재합니다.
DSR과 DTI 차이점
- DSR = (주담대 원리금 상환액 + 기타 대출 원금 및 이자 상환액) / 연 소득
- DTI = (주담대 원리금 상환액 + 기타 대출 이자 상환액) / 연 소득
⇒ DSR은 기타 대출의 원금까지 고려하여 DTI에 비해 대출 조건이 까다롭습니다.
1. DSR
= Debt Service Ratio 총부채 원리금 상환 비율
= 주택 담보 대출과 신용 대출 등 모든 가계 대출의 원리금 상환액을 더한 후 연 소득으로 나눈 비율을 말합니다.
즉 현재 부채가 얼마나 있는지 해당 부채의 총 금액을 고려하여 대출을 해주겠다는 뜻으로 기존 대출이 많을 경우 주택 담보 대출 가능 금액이 줄어들게 됩니다.
● DSR 규제 대상
- DSR 규제는 1억 원 초과 대출부터 적용됩니다. 1억 원 이하 대출의 경우 DSR 규제를 받지 않습니다.
● DSR 40%
- 위의 조건에 의거하여 연 소득에 40%까지만 대출이 가능합니다.
- 생애 최초 LTV80% 혜택으로 5억 원 주택을 최대 4억까지 받을 수 있다고 하더라도 연봉이 5,400만 원이라면 최대 약 3억 3,500만 원만 대출이 가능합니다. (단순 계산 방식)
● 본인이 벌어드리는 소득 대비 과도한 부채를 지지 않도록 규제하기 위함이 목적입니다.
● 기존에 갖고 있던 부채(신용대출, 자동차 할부, 카드대출, 학자금 대출 등이 모두 포함)를 모두 포함하여 계산합니다.
● 규제지역 여부 관계없이
- 은행권 40% (소득 대비 40%를 넘지 않는다) = DSR 40%
- 비은행권 50% (소득 대비 50%를 넘지 않는다) = DSR 50%
ex) 월급 250만 원
⇒ 250만 원 × 40% = 100만 원
⇒ 한 달에 월 상환금액 100만 원까지 대출 가능
2. DTI
= Debt To Income 총부채상환비율
= 주택 담보 대출의 연간 원리금 상환액 비율 + 기타 부채의 연간 상환 이자액 비율
= 주택 담보 대출 연간 원리금 + 기타 부채 이자액
● DTI 역시 DSR과 마찬가지로 상환 능력을 소득으로 따져서 한도를 정하게 됩니다. 차이점을 DSR 과는 달리 기타 부채의 총 이자 만을 계산하기 때문에 대출 가능 범위가 넓어지게 됩니다.
● DSR 규제를 받지 않고 DTI 규제만 받는 대출을 이용할 경우 대출 가능 금액이 훨씬 많습니다. DTI만을 보는 상품에는 디딤돌과 특례 보금자리론 등이 있습니다.
● DTI 60%
- 최대 60%까지 대출을 허용한다는 뜻으로 연간 소득의 60%까지 대출 가능
● 연봉이 높더라도 아래와 같이 최대 대출 금액이 있으므로 모든 조건을 충족하는 금액에 한하여 대출이 진행됩니다.
- 디딤돌 대출 : 최대 4억 원
- 특례 보금자리론 대출 : 최대 5억 원
※ LTV, DSR, DTI 조건은 부동산 경기 시장의 상황에 따라 수시로 변경됩니다. 또한 각각의 채무에 따른 이자율, 대출 기간 등이 상이하기 때문에 확실한 대출 가능 금액은 은행에서 알아보는 것이 정확합니다.