종합부동산세 과세 대상 및 계산 방법 (종부세율 인하 표)

종합부동산세 납부 기간은 12월 1일에서 12월 15일입니다. 기본 공제액이 12억 원 / 9억 원으로 늘어나고 공정시장가액 비율 역시 최저 비율인 60%로 적용되며 올해 종부세는 예상보다 낮은 금액으로 부과되었습니다.


종합부동산세란?

‘종부세’라고 더 많이 얘기하는 종합부동산세는 9억 원 초과(1가구 1주택자의 경우 12억) 주택을 보유한 사람에게 부과되는 부동산 보유세입니다. 재산세와 별개로 부과되는 세금으로 이중과세라는 논란이 많은 세금입니다.


종합부동산세 확인

① 대상 여부 확인 방법

⇒ 홈텍스 or 손택스 접속

⇒ 세금 신고

⇒ 종합부동산세 신고

⇒ 종합부동산세 과세 물건 및 세액 상세 내역 조회

⇒ 금액 확인


국세청 홈택스에서 종합부동산세 대상 확인


※ 종부세 납부 대상자가 아닐 경우 소유 주택 상세 내역에 내역이 나오지 않습니다.


② 조회 및 납부 기간

● 조회 : 11월

● 납부 : 12월 1일 ~ 12월 15일

※ 납부 금액이 250만 원 이상일 경우 분납 가능


③ 분납 방법

납부 세액이 250만 원을 초과할 경우 초과 금액에 대해 분납할 수 있습니다.

(500만 원 초과의 경우 납부 세액의 1/2 이하 금액 분납 가능)

분납 금액 납부 기간은 납부 기한 경과 후 6개월 이내입니다.


계산 방법

● 계산식

(1) (주택 공시 가격을 합산한 금액 – 기본 공제액) × 공정시장가액 비율 (60~100%) × 종합부동산세율 = 종합부동산세액

(2) 종합부동산 세액 – 재산세 중복분 – 세액공제 = 납부할 최종 세액


① 소유 부동산의 공시 가격 확인하기

● 과세 기준일 : 매년 6월 1일 공시가

ex)

소유 주택 1 = 5억

소유 주택 2 = 10억

총 소유 부동산 금액 = 15억


② 공시 가격에서 기본 공제액 공제하기

● 1세대 1주택자 : -12억

● 그 외 : – 9억

ex) 15억 – 9억 = 6억


③ 공정시장가액 비율 곱해주기

● 2023년 공정시장가액 비율 : 60%

ex : 6억 × 60% = 3억 6천 = 과세표준


④ 종합부동산 세율 곱하기

● 2주택 이하 : 0.5% ~ 2.7%

● 3주택 이상 : 0.5% ~ 5.0%

ex : 3억 6천 × 0.7% = 2,520,000원 (6억 원 이하 세율 : 0.7%)

※ 과세표준에 따른 세율은 아래 종합부동산세율 인하 표를 참고해 주세요.


⑤ 누진공제액 빼주기

과세표준2주택 이하3주택 이상
3억 원 이하0원0원
6억 원 이하60만 원60만 원
12억 원 이하240만 원240만 원
25억 원 이하600만 원1,440만 원
50억 원 이하1,100만 원3,940만 원
94억 원 이하3,620만 원8,940만 원
94억 원 초과10,180만 원18,340만 원

ex)

252만 원 – 60만 원(누진공제액) = 192만 원

종합부동산 세액 : 192만 원


⑥ 재산세 중복분 공제

● 주택 계산식

⇒192만 원 – [(공시가격-공제금액)×60%×60%(1세대 1주택은 45%)×0.4%]

= 산출 세액


⑦ 산출 세액 – 세액 공제 = 납부할 세액

● 1세대 1주택 장기 보유

  • 5년 : 20%
  • 10년 : 40%
  • 15년 : 50%

● 연령

  • 60세 이상 : 20%
  • 65세 이상 : 30%
  • 70세 이상 : 40%

※ 연령 및 장기 보유는 중복 적용됩니다.

ex) 나이 65세 이상으로 주택을 5년 보유했다면?

30% + 20% = 50%, 총 50%를 공제받을 수 있습니다. (최대한도 80%)


※ 종합부동산세 외 농어촌 특별세가 함께 부과됩니다.

농어촌 특별세 = 종합부동산세의 20%



종부세가 줄어든 이유

① 주택 공시 가격 하락

금리 상승으로 주택 담보 대출 금리 역시 5%대 이상을 형성하면서 이자에 대한 부담으로 주택 매매 수요가 지속적으로 줄어들고 있습니다. 공급에 비해 줄어드는 수요는 주택 가격 하락에 영향을 미치고 있으며 자연스럽게 공시가 역시 하락세를 보이고 있습니다.

※ 2022년 대비 2023년 주택 공시 가격 약 18% 하락


② 기본 공제액 금액이 커짐

● 1세대 1주택 : 11억 원 ⇒ 12억 원 (1억 추가 공제)

● 다주택 : 6억 원 ⇒ 9억 원 (3억 추가 공제)

※ 공제 금액 증가로 과세에 해당하는 주택 물량이 줄어들었습니다.


③ 공정시장가액 비율 최저 적용

● 2021년 공정시장가액 비율 : 95%

● 2022년 공정시장가액 비율 : 60%

● 2023년 공정시장가액 비율 : 60%

● 2024년 공정시장가액 비율 : 60% 동결 예정

※ 종부세 공정시장가액 비율은 60% ~ 100% 범위 내에서 종부세 법 시행령을 통해 정하도록 규정되어 있습니다. 현 시점 60% 비율은 적용할 수 있는 가장 낮은 비율입니다.


④ 종합부동산세율 인하 ▼

● 2주택 이상 조정 대상 지역, 비 조정 대상 지역 종부세율 동일하게 인하

● 3주택 이상 종부세율 인하

종합부동산세율 인하 표

● 보유 주택 수와 조정 대상 지역 여부에 관계없이 종합부동산세율 역시 큰 폭으로 인하되었습니다.

● 또한 2주택자의 세율이 1주택자와 똑같게 조정되며 다주택자의 종부세 부담이 낮아졌습니다.