재산세의 가장 큰 비율을 차지하고 있는 주택은 매년 7월과 9월 2번 납부합니다. 재산세 계산도 사람이 하는 일이기 때문에 가끔씩 오차가 발생합니다. 고지서 대로 납부하기보다는 본인 소유 주택의 공시 가격을 조회하여 직접 계산해 보는 것도 좋습니다.
주택 재산세
집을 사게 되면 3가지 세금이 따라옵니다. 구매할 때 내는 ① 취득세, 보유하고 있으면 내는 ② 재산세와 종합부동산세(종부세), 그리고 팔 때 초과 이익 분에 대한 ③ 양도소득세가 해당됩니다. 재산세와 종부세는 같은 재산에 세금을 두 번 부과한다 하여 이중 과세라는 논란도 있지만 재산세는 지방세이며 종부세는 국세입니다.
재산세 납부기한
재산세는 7월과 9월 매년 2회 분납으로 납부합니다. 단 재산세액이 20만 원 이하일 경우에는 7월에 한 번에 청구합니다. 재산 명의가 공동 명의일 경우 명의 지분에 따라 재산세가 나눠져 청구됩니다. 만약 지분이나 금액이 맞지 않을 경우에는 재산세 관련 부서에 문의할 수 있습니다.
| 주택 | 납기일 |
| 해당 연도 부과 세액의 1/2 | 7월 16일 ~ 7월 31일 |
| 해당 연도 부과 세액의 1/2 | 9월 16일 ~ 9월 30일 |
※ 기타 재산세 납부기한
● 토지 : 9월 16일 ~ 9월 30일
● 건축물 : 7월 16일 ~ 7월 31일
● 선박 : 7월 16일 ~ 7월 31일
● 항공기 : 7월 16일 ~ 7월 31일
재산세 납부 대상
재산세는 누가 낼까요?
재산세는 6월 1일 기준일에 재산을 소유하고 있는 사람에게 부과하는 세금입니다. 보유 기간과는 전혀 상관이 없습니다. 6월 1일 소유주를 기준으로 하여 세금을 징수하기 때문에 6월 1일을 기준으로 한 매도자 매수자의 눈치 싸움을 종종 볼 수 있습니다. 이때 잔금 지급일과 등기일 중 빠른 날을 기준으로 소유자를 판단합니다.
| 잔금 청산일 | 재산세 납세 의무자 (주택) |
| 5월 31일 | 매수자 |
| 6월 1일 (세금 징수 기준일) | 매수자 |
| 6월 2일 | 매도자 |
※ 재산세 2기분 및 해당 연도 종부세는 누가 낼까요?
7월에 1기분을 납부했던 소유자가 9월 2기분 및 종부세까지 함께 납부합니다. 6월 2일에 주택을 매도했다면 해당 연도 7월, 9월에 납부하는 재산세 납세 의무가 있으며 추가로 12월 종부세 납세 의무도 함께 있습니다. 때문에 매수자는 6월 1일 이후에 매도자는 6월 1일 이전에 거래를 진행하는 것이 절세 효과가 있습니다.
재산세 계산 방법
재산세 납부 고지서 뒷면을 보면 세액 산출 과정에 대해서 나와있습니다. 아래 내용을 쉽게 이해하기 위해서는 몇 가지 단어를 이해해야 합니다.
재산세 관련 용여
① 시가 표준액
우리가 아파트를 매매할 때 사고파는 가격은 공시가격이 아닌 실 거래가입니다. 아파트는 매번 가격 변동이 있어 정부에서 세금을 매기는데 어려움이 발생하게 됩니다. 기준 가격을 정하기 위해 매년 공시되는 가격이 공시 가격입니다. 보통은 실거래가의 80~90% 정도로 형성되어 있으나 주택마다 이 비율은 차이가 있습니다. 내 소유 아파트의 공시 가격은 「부동산 공시 가격 알리미」 사이트에서 조회할 수 있습니다.
② 공정시장가액 비율
공시 가격 100%를 기준으로 세금을 부과한다면 납세자의 납부 부담이 커지게 됩니다. 이를 고려하여 과세 표준을 정할 때 공시 가격 비율을 결정하게 되는데 비율이 낮을수록 과세 표준 금액이 낮게 나옵니다. 올해 2023년의 1주택자는 작년과 동일하게 공정시장가액 비율이 43%로 특례 적용됩니다.
ex) 공시 가격 3억 주택
● 공정시장가액 비율 60% ⇒ 180,000,000원
● 공정시장가액 비율 43% ⇒ 129,000,000원
공정시장가액 비율에 따라 과세 표준 금액이 달라지며 구간 차이가 발생합니다. 과세 표준 금액이 높을수록 세금도 더 많이 나오게 됩니다.
③ 과세 표준
과세 표준이란 말 그대로 세금을 부과하는 기준이 되는 금액입니다.
▶ 시가 표준액 × 공정시장가액 비율= 과세 표준
과세 표준 × 세율 = 산출 세액
④ 세 부담 상한 초과액
부동산 실거래가는 계속해서 오르게 되고 이에 따른 공시 가격도 높아지게 됩니다. 공시 가격이 오르면 세금도 한 번에 너무 많이 오를 수 있기 때문에 납세자의 부담 완화를 위해 상한선이 정해져 있습니다. 납세자는 재산세 산출 금액과 세 부담 상한 비율 적용 금액 중 적은 금액을 납부하게 됩니다.
⑤ 재산세 도시지역분
도시 지역 중에서 (도시 지역이 아니면 해당 X) 지방의회 의결을 통해 부과를 하겠다고 고시를 한 지역(도시 지역이라 하더라도 의결을 안 한 곳은 부담 X)에서 부과하는 세금입니다.
= 재산세 과세 표준 × 0.14%
⑥ 지방교육세
= 재산세 납부 세액의 20%, 과세 표준이 아닌 산출된 세액에서 20%입니다.
⑦ 지역자원 시설세
소방 사무에 소요되는 비용 충당을 위해 부과합니다.
= 건축물의 시가 표준액 × 공정시장가액 비율(60%) × 해당 과세 표준 세율 (0.04% ~ 0.12%)
아파트의 경우 토지와 건축물이 나뉘는데 그중 건축물에만 부과하는 세금으로 직접 계산하기는 어렵습니다. 고지서 앞면에 해당 과세 표준 금액이 계산되어 있습니다.
공정시장가액 45% ⇒ 43% 차등 적용
2022년 한시적으로 인하했던 1주택 공정시장가액 45%가 공시 가격이 6억 이하인 경우 43%까지 추가 인하했습니다. 1주택자의 경우 아파트 공시 가격이 낮아지며 이미 재산세가 줄어들 예정이었으나 6억 원 이하 공정시장가액 비율이 추가 인하되며 더 낮아지게 됐습니다.
공시가격 3억 이하 주택 45% ⇒ 43% 적용 시 경감액
위의 표는 공시가격 262,000,000의 주택을 1주택 여부와 공정시장가액 비율 45%, 43%로 계산했을 때 재산세 증감 비교표입니다.
(1) 2주택 이상으로 공정시장가액 비율 인하 적용 X (60%), 표준세율 적용
재산세 : 213,000원
도시지역분 : 220,080원
지방교육세 : 42600원
지역자원 시설세 : a
총 납부세액 = 213,000원 + 220,080원 + 42600원 + a = 475,680원 + a
(2) 2022년 기준 1주택자 공정시장가액 비율 인하 적용ㅇ (45%), 특례세율 적용
재산세 : 87,900원
도시지역분 : 165,060원
지방교육세 : 17,580원
지역자원 시설세 : a
총 납부세액 = 87,900원 + 165,060원 + 17,580원 + a = 270,540원 + a
(3) 2023년 기준 1주택자 공정시장가액 비율 인하 적용ㅇ (43%), 특례세율 적용
재산세 : 82,660원
도시지역분 : 157,724원
지방교육세 : 16,532원
지역자원 시설세 : a
총 납부세액 = 82,660원 + 157,724원 + 16,532원 + a = 256,916원 + a
※ 같은 주택 가격이어도 작년 대비 공정시장가액 비율이 2% 인하되며 15,000원 ~20,000원 정도의 차액이 발생됩니다. 또한 1주택과 2주택으로 비교 시에는 20만 원 이상의 차이가 나니 1주택보다 다주택의 세금이 훨씬 크다는 것을 알 수 있습니다.
세 부담 상한 비율
세 부담 상한 비율은 전년도 납부 금액과 비교하여 세금 증가 비율에 제한을 두는 것을 말합니다. 납세자는 산출된 재산세 금액과 세 부담 상한 비율 중 적은 금액을 납부합니다.
| 공시 가격 | 상한율 |
| 3억 원 이하 | 105% |
| 6억 원 이하 | 110% |
| 6억 원 초과 | 130% |
공시 가격 3억 원 이하의 재산세가 작년 대비 15% 증가했다고 하더라도 상한율에 의거하여 5% 증가 분까지만 납부합니다. 재산세 세 부담 최대 상한 기준은 6억 원 초과 상한율 30%로 그 이상은 납부하지 않습니다.
ex) 공시가격 3억 원 주택
= 2022년 재산세 납부 금액 : 570,000원 ⇒ 2023년 재산세 최대 징수 가능 금액 : 598,500원 (570,000 × 105% = 598,500원)